大阪のホテル・飲食、訪日客消え苦境 オフィス転換も

インスタグラムの活用方法


【日経新聞掲載】2020年10月3日





関西2府4県の2020年の基準地価(7月1日時点)は僅かながら上昇基調を保った大阪、京都の商業地を除き軒並み前年割れとなった。新型コロナウイルス禍でインバウンド(訪日外国人)需要が消滅。19年は最高価格地点だった大阪・ミナミの商業ビルが前年比4.5%下落し、今年1月比の下落率は18.8%に達した。郊外を中心に住宅地も前年割れが目立つ。


新型コロナウイルスの感染拡大で、ミナミの繁華街では中国などアジアからの訪日客の姿が消えた。「訪日客が戻ってこない限り、店舗の経営を維持するのは難しい」――。ドラッグストアチェーン大手の責任者は嘆く。


ミナミの地価は「訪日客需要を見込んで高額な家賃を負担できたドラッグストアが支えてきた」と不動産鑑定士の山内正己氏。しかし、2020年1~6月の大阪府のドラッグストアの販売額は前年同期比6%減少した。3月のキリン堂ホールディングスによる訪日客対応店「ekimoなんば店」閉店を皮切りにコスモス薬品やツルハホールディングスなどの店舗閉鎖が相次ぐ。


飲食も厳しい。カニ料理専門店のかに道楽は8月から全店で営業を再開したが、ミナミの5店は「訪日客の利用が見込めず、予約が埋まらない」と担当者。ふぐ料理店を運営する関門海も4月の臨時休業から順次営業を再開しているが、ミナミでは「訪日客利用が多かった分、他の地域より売り上げの戻りが遅い」ため、4店舗のうち1店舗は再開できずにいる。


訪日客消滅の打撃は物販・飲食にとどまらない。1月比の地価が18.8%下落と関西最大の落ち込みとなった「住友商事心斎橋ビル」から道頓堀川を渡って東へ約800メートル。ビルとビルの間にある170平方メートル余りの空き地のフェンスには「2020年11月完成予定」とホテル建設を示す掲示があった。


関係者によると、中国系オーナーが故郷からの訪日客需要を見越して10階建て40~50室のホテル建設を予定していた。ただ、着工を前に「新型コロナにより渡航が制限され計画が進まなくなった」。すぐ近くのホテルは3月末に営業を休止し、再開のめどは立っていない。


京都市でも影響は顕著だ。インスタ映えすると人気を集めた伏見稲荷大社に近い「伏見区深草稲荷御前町」の地価は前年比2.9%下落、1月比では8.3%下落した。


ホテルエムズ(京都市)では緊急事態宣言が出た4、5月には市中心部で運営するホテル20棟約1500室の稼働率が1割以下に低迷。現在も稼働は4棟500室にとどまり、「訪日客向けを中心に閉めている」と大槻紘平社長。京都の不動産業界に詳しい経営者によると「清水寺に近い東山五条や京都駅南などで訪日客向けホテルが複数売りに出ている」という。


神戸・三宮や近鉄奈良駅周辺、和歌山・白浜などでも、国内外からの観光客が激減。商業地の地価は弱含みだ。


インバウンド需要に支えられたミナミなど繁華街の地価はコロナ禍で大きな転換点を迎えた。ただ、繁華街では「その時々を象徴する業態が地価をけん引してきた」と不動産サービス大手、ジョーンズラングラサール(JLL)関西支社の山口武リサーチディレクター。地価反転へ「次の10年を担う業態が現れることを期待したい」と語る。


海外投資家は熱い視線


「アフターコロナにふさわしいオフィス環境を提供したい」――。不動産投資中堅イデラキャピタルマネジメント(東京・港)西日本オフィスの土橋賢治責任者はこう意気込む。大阪・淀屋橋で、閉館したホテルを高機能オフィスに改修する計画が進行中だ。


17年に「ホテルWBF淀屋橋南」として開業後、投資法人みらいが物件を取得したが、ホテル過剰で稼働率が低迷。韓国人観光客の減少が追い打ちとなり、みらいの保有物件の運営に携わるイデラは「昨秋からオフィス改装など再建策を探っていた」と土橋氏。


新型コロナウイルス禍がホテルの持つ換気性能や閉鎖性など強みを際立たせ、約2億5000万円を投じる改装計画が「一気にまとまった」(同)。一室12平方メートルに3人の座席をゆったりと配置。各階にコピー機やミニサロンを備え、フロア内で業務を完結できる。受付が共有部分の消毒を受け持つ。


コロナ禍によるホテルの苦境が大阪・ミナミの基準地価に影を落とす中、「BizMiiX Yodoyabashi」には来年1月開業を前に引き合いが相次ぐ。土橋氏は「スタートアップや企業のサテライトオフィス、プロジェクト準備など幅広い需要に対応できる」と期待を隠さない。


大阪市内のオフィス市場は底堅く、「金融緩和で豊富な資金を持つ海外投資家の購入意欲は強い」と不動産鑑定士の山内氏。こうした中でのBizMiiXの取り組みは「コロナ禍が生んだ新市場」とJLL関西支社の山口氏は話す。


同様に、市場にコロナ禍の影響は「感じられない」と語るのは大阪・北摂をカバーする不動産仲介会社の担当者だ。大阪府茨木市、箕面市に広がる大規模ニュータウン、彩都(国際文化公園都市)の西部地区では7月、新築物件が売り切れた。


大阪府の住宅地の基準地価は7年ぶりに下落したが、北摂など北大阪地域は小幅ながらプラスを維持。同じ府内でも藤井寺市など南部や東大阪市などの東部は下落した。こうした二極化は兵庫、京都でもみられる。


コロナ禍を住宅の新たな魅力につなげる動きも。近鉄不動産は「都心部ではなく郊外の在宅勤務がしやすい家を」との声を受け、奈良市の学研奈良登美ケ丘駅近くで「在宅勤務向けの空間」を設けた住宅を発売する。


阪急阪神不動産では専門部隊25人が「アフターコロナのマンション像」を探る。仕事部屋兼用の寝室、入り口から非接触で玄関を通って各部屋へ――。アイデアを出し合い、10月中に企画化を目指す。コロナ禍がもたらした「3密を避けたゆとりある環境」を求める声はオフィスや住宅を大きく変える契機となりそうだ。(高佐知宏、川原聡史)


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